Cosa succede su un immobile che è stato ristrutturato con il bonus ristrutturazione viene venduto? Le detrazioni Irpef non ancora fruite rimangono al venditore o passano al nuovo proprietario? Vediamo ne dettaglio come funziona.
Detrazione 50% e vendita dell’immobile
Con le regole attuali, le detrazioni fiscali sono al 50% per interventi di ristrutturazione sulla prima casa e al 36% sulle seconde e terze case, fino ad un massimo di 96.000 da recuperare in 10 anni detraendole dal pagamento dell’Irpef.
Il bonus fiscale è legato all’immobile per cui, se esso viene venduto prima che siano passati i 10 anni e quindi che la persona che ha fatto i lavori di ristrutturazione abbia fruito di tutta la quota di detrazione, le quote restanti passano all’acquirente della casa. Questo è previsto dalla normativa e confermato dalla circolare n. 19/E/2020.
Basta un accordo tra le parti
Questa situazione, tuttavia, non è definitiva: esiste infatti un’eccezione alla regola generale che consente al venditore di continuare a beneficiare delle quote residue di detrazione, anche dopo la perdita della proprietà dell’immobile.
Si tratta di un’opzione utile nei casi in cui il venditore abbia sostenuto spese rilevanti e intenda completare il ciclo delle detrazioni fiscali.
Le due parti, venditore e acquirente, possono quindi accordarsi affinché le detrazioni residue rimangano al venditore: questo accordo deve essere riportato nell’atto notarile di compravendita dell’immobile oppure, come spiegato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare 7/2021, attraverso una scrittura privata dalla quale emerge la volontà dell’accordo sin dalla data del rogito. La scrittura deve essere autenticata dal notaio o da un altro pubblico ufficiale con la firma di entrambe le parti.
Ovviamente il comportamento dei due soggetti, venditore e acquirente, in sede di dichiarazione dei redditi deve essere congruente con quanto stabilito nell’atto notarile o nella scrittura privata.
Documentazione da conservare
In caso di accordo sul fatto che la detrazione resti al venditore, è importante che quest’ultimo conservi una copia dell’atto di vendita, con l’indicazione dell’accordo tra le parti (o della scrittura privata), insieme alla documentazione dei pagamenti effettuati, alle fatture relative agli interventi e a eventuale corrispondenza con l’acquirente o con il notaio.
Bonus ristrutturazione e immobili in usufrutto, affitto o ereditati
Nel caso di immobili ristrutturati con il bonus casa e dati in usufrutto gratuito, affittati o ereditati la situazione cambia.
Nel caso di usufrutto, le quote non fruite rimangono al nudo proprietario.
Nel caso della locazione, se è stato l’inquilino ad eseguire i lavori di ristrutturazione, questi continuerà a fruirne per tutto il periodo di godimento, anche qualora dovesse cessare lo stato di locazione.
Nel caso si erediti un immobile con detrazioni non fruite, queste passano agli eredi che mantengono la “detenzione materiale e diretta dell’immobile”, condizione che deve essere soddisfatta ogni anno che si vuole fruire delle detrazioni: se per tre anni l’immobile viene affittato, quei tre anni non si potrà usufruire delle detrazioni, per poi ricominciare a usufruirne quando l’immobile torna nella detenzione diretta dell’erede.
Infine, eccezione alla regola generale, in caso di vendita dell’immobile ereditato, le quote di detrazione non fruite non trasferiscono al nuovo acquirente.
