Quando ci si appresta a effettuare lavori di ristrutturazione edilizia per una casa o un appartamento, si parla genericamente di ristrutturazione, ma è bene sapere che dal punto di vista normativo, gli interventi sono divisi in quattro categorie distinte, che comprendono tipologie di lavori differenti e iter burocratici diversi, in base all’articolo 3 del D.P.R. 380/2001: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro conservativo e ristrutturazione edilizia. Vediamo nel dettaglio quali sono le differenze e quali interventi comprendono.
Lavori di manutenzione ordinaria
La manutenzione ordinaria comprende l’insieme degli interventi necessari a garantire il mantenimento dell’efficienza e della funzionalità delle parti di un immobile, senza modificarne la struttura né la destinazione d’uso. Tali attività hanno lo scopo di preservare l’integrità e le caratteristiche funzionali originarie del bene, di ripristinarne l’efficienza in caso di guasti o anomalie e di contrastare il normale degrado derivante dall’uso nel tempo.
Per gli interventi di manutenzione ordinaria non sono previsti permessi specifici né obblighi di comunicazione al Comune. Tali opere rientrano infatti nell’ambito dell’edilizia libera, come stabilito dal D.M. 2 marzo 2018, che individua le tipologie di interventi realizzabili senza necessità di autorizzazioni amministrative.
Gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere distinti in opere interne e opere esterne. Le opere interne comprendono, ad esempio, il rifacimento degli intonaci, la sostituzione di porte, infissi e pavimenti, nonché la riparazione o la sostituzione degli impianti elettrici e idraulici e della caldaia.
Le opere esterne riguardano invece il rifacimento delle facciate, la manutenzione del tetto, l’installazione di tende da sole e zanzariere, oltre all’aggiunta o alla sistemazione delle ringhiere.
Gli interventi di manutenzione ordinaria prevedono detrazioni IRPEF solo se effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali, non per lavori sui singoli appartamenti, a meno che non facciano parte di ristrutturazioni più ampie.
Lavori di manutenzione straordinaria
La manutenzione straordinaria è definita dal Testo Unico dell’Edilizia come l’insieme delle opere e delle modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti degli immobili, anche di carattere strutturale. Rientrano in questa categoria gli interventi che prevedono la realizzazione o l’integrazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici, nonché le modifiche della destinazione d’uso, purché non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti.
Sono inoltre comprese le modifiche ai prospetti di edifici legittimamente realizzati, quando risultino necessarie per il mantenimento o l’acquisizione dell’agibilità o dell’accessibilità, a condizione che non pregiudichino il decoro architettonico.
Gli interventi di manutenzione straordinaria comprendono operazioni quali la divisione o l’accorpamento delle unità immobiliari, purché non comportino variazioni della volumetria complessiva dell’edificio.
Rientrano inoltre in questa categoria gli interventi strutturali necessari al consolidamento dell’edificio o al miglioramento delle condizioni di sicurezza, come il consolidamento statico delle strutture portanti e la sostituzione dei solai. Sono inclusi anche la realizzazione di muri di cinta, recinzioni e cancellate, nonché l’apertura di nuove porte o finestre verso l’esterno.
Permessi necessari per lavori di manutenzione straordinaria
Gli interventi di manutenzione straordinaria si distinguono in due tipologie principali. La manutenzione straordinaria leggera comprende lavori di natura non strutturale e interventi di modifica degli spazi interni che non comportano variazioni della volumetria dell’edificio; per la sua realizzazione è richiesta la presentazione della CILA. La manutenzione straordinaria pesante, invece, include interventi che possono interessare le strutture dell’edificio e richiede la presentazione della SCIA.
Manutenzione straordinaria e detrazione fiscale
Gli interventi di manutenzione straordinaria beneficiano delle detrazioni per le ristrutturazioni previste dal bonus casa: detrazione IRPEF del 50% sulla prima casa e del 36% sulle altre abitazioni, entrambe fino ad un massimo di 96.000 euro.
Ricapitolando, la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria è che la manutenzione ordinaria comprende interventi volti a preservare l’efficienza e la funzionalità di un edificio senza modificarne struttura o destinazione d’uso, mentre la manutenzione straordinaria include lavori che ne alterano strutture, elementi principali o destinazione, come ristrutturazioni o ampliamenti.
Interventi di ristrutturazione edilizia
La ristrutturazione edilizia, come definizione normativa, consiste in un insieme di interventi finalizzati alla trasformazione degli edifici mediante opere che possono modificare la struttura originaria.
Essa comprende il ripristino o la sostituzione degli elementi costitutivi dell’edificio, nonché l’eliminazione, la modifica o l’inserimento di nuovi elementi e impianti.
Rientrano inoltre nella ristrutturazione edilizia anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, anche con variazioni della sagoma, dei prospetti, dell’ingombro e delle caratteristiche architettoniche e volumetriche; in tali casi sono ammesse innovazioni finalizzate all’adeguamento alle normative antisismiche, al miglioramento dell’accessibilità, all’installazione di impianti tecnologici e all’incremento dell’efficienza energetica.
Sono considerati interventi di ristrutturazione edilizia anche quelli di ricostruzione di edifici crollati o demoliti, purché sia possibile accertarne la consistenza preesistente.
Molti interventi sono fiscalmente detraibili attraverso i vari bonus fiscali come il Bonus Ristrutturazione, il Sismabonus e l’Ecobonus.
I permessi richiesti per gli interventi di ristrutturazione edilizia possono essere la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), per gli interventi che interessano parti strutturali dell’edificio o comportano modifiche rilevanti, purché finalizzati al miglioramento della struttura senza alterazione della sagoma. Il Permesso di Costruire è invece necessario nei casi in cui la ristrutturazione determini un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente o comporti modifiche della volumetria complessiva.
Restauro e risanamento conservativo
Gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono interventi finalizzati alla conservazione dell’organismo edilizio e al mantenimento della sua funzionalità, attraverso opere eseguite nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio stesso.
Il restauro si configura come un intervento diretto sul bene, articolato in una serie di operazioni volte a garantirne l’integrità materiale, il recupero e la salvaguardia, nonché la protezione e la trasmissione dei suoi valori culturali.
Tali interventi comprendono il risanamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento di elementi accessori e di impianti necessari alle esigenze d’uso, nonché l’eliminazione delle parti estranee all’organismo edilizio, con l’obiettivo di conservare l’assetto edilizio preesistente senza modificarlo in modo sostanziale, assicurare la funzionalità complessiva dell’edificio e preservarne la destinazione d’uso originaria.
