La disciplina dei bonus edilizi in Italia ha subito negli ultimi anni una delle riforme più radicali della storia tributaria recente. I meccanismi straordinari introdotti dal Decreto Rilancio (D.L. 34/2020) lo sconto immediato in fattura applicato dall’impresa esecutrice e la cessione del credito d’imposta verso istituti di credito e intermediari finanziari, hanno rappresentato un potente volano per l’economia, ma hanno anche generato un impatto rilevante sui conti pubblici.
A partire dal Decreto Blocca Cessioni (D.L. 11/2023) fino alla stretta definitiva introdotta dal Decreto Agevolazioni Fiscali (D.L. 39/2024), il legislatore ha eliminato la possibilità di monetizzare subito il credito d’imposta per la quasi totalità dei nuovi cantieri residenziali. Oggi, per chi intende ristrutturare un appartamento o un edificio unifamiliare, la domanda di fondo è chiara: esiste ancora una proroga per lo sconto in fattura nel 2026? Quali sono le deroghe residue previste dalla legge e come finanziare i lavori di ristrutturazione senza anticipare l’intera liquidità?
Il quadro normativo attuale sancisce il ritorno al canale ordinario della detrazione fiscale diretta nella dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Modello Redditi PF) in dieci quote annuali di pari importo, affiancato da soluzioni creditizie e formule a tasso zero per supportare i proprietari di casa nell’avvio dei cantieri.
In breve: sconto in fattura e cessione del credito
- Regola generale: per tutti i nuovi interventi di ristrutturazione edilizia, riqualificazione energetica (Ecobonus) e adeguamento sismico (Sismabonus) lo sconto in fattura e la cessione del credito non sono più applicabili.
- Deroghe residue ultra-ristrette: le opzioni di cessione e sconto rimangono attive esclusivamente per specifici interventi di ricostruzione nei comuni colpiti dagli eventi sismici del Centro Italia (2009 e 2016) e dell’isola di Ischia, entro plafond annuali contingentati.
- Eliminazione per Terzo Settore e Barriere 75%: dal 2024 sono decadute anche le deroghe per ONLUS, APS e per il Bonus Barriere Architettoniche 75%, ricondotto alle detrazioni ordinarie.
- Il canale principale: il Bonus Ristrutturazione ordinario (Art. 16-bis TUIR) garantisce una detrazione IRPEF decennale al 50% per l’abitazione principale (36% per le seconde case) su un tetto di spesa fino a 96.000 euro, a cui si aggiunge il Bonus Mobili al 50% su 5.000 euro.
- Le soluzioni alternative per la liquidità: finanziamenti a tasso agevolato o a tasso zero concordati con le imprese strutturate per dilazionare l’esborso iniziale fino a 60 mesi senza gravare sul bilancio familiare.
Dalla nascita del Decreto Rilancio allo stop definitivo del D.L. 39/2024
Per comprendere lo scenario attuale occorre ripercorrere l’evoluzione normativa che ha ridefinito il perimetro delle agevolazioni edilizie in Italia.
L’articolo 121 del Decreto Legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio), aveva consentito a tutti i contribuenti di optare, in luogo della tradizionale detrazione d’imposta da fruire in 5 o 10 anni, per due strumenti alternativi:
- Lo sconto in fattura: un contributo di pari importo sotto forma di sconto anticipato applicato direttamente sul corrispettivo pattuito dall’impresa appaltatrice, la quale recuperava la somma sotto forma di credito d’imposta compensabile in F24 o cedibile a terzi.
- La cessione del credito: la trasformazione della spesa detraibile in credito tributario cedibile a banche, assicurazioni o altri intermediari abilitati contro la liquidazione immediata di una somma liquida.
Tuttavia, il progressivo incremento dei crediti incagliati nei cassetti fiscali degli intermediari, i rischi di frode fiscale accertati dalla Guardia di Finanza su crediti inesistenti e il pesante impatto sull’indebitamento netto dello Stato hanno spinto il legislatore a varare una serie di interventi restrittivi:
- Il Decreto Legge 16 febbraio 2023, n. 11 (Decreto Blocca Cessioni): ha imposto il divieto generalizzato di opzione per cessione e sconto per tutti i lavori per i quali la CILA (o la delibera assembleare per i condomini) non fosse stata depositata entro il 16 febbraio 2023.
- Il Decreto Legge 29 marzo 2024, n. 39 (Decreto Agevolazioni Fiscali): ha soppresso definitivamente anche le residue clausole di salvaguardia (come la remissione in bonis per le comunicazioni tardive all’Agenzia delle Entrate) e ha chiuso l’accesso alle cessioni per gli enti del Terzo Settore (ONLUS, cooperative, istituti autonomi case popolari) e per il Bonus Barriere Architettoniche al 75%.
A oggi non è prevista alcuna proroga generalizzata dello sconto in fattura. Chi propone sconti del 50% immediati in fattura per ristrutturazioni di singole abitazioni senza specificare le modalità operative fa spesso riferimento a campagne commerciali private di rateizzazione, e non allo strumento tributario statale dell’art. 121.
Le uniche deroghe ammesse per sconto in fattura e cessione del credito
La normativa consente la monetizzazione immediata del credito fiscale solo in una cerchia estremamente circoscritta di fattispecie, tutelate dal legislatore per specifiche finalità di protezione civile e ricostruzione post-calamità:
Cantieri nei Comuni del cratere sismico (Centro Italia e Ischia)
L’opzione per la cessione del credito e lo sconto in fattura rimane attiva per gli interventi di ricostruzione e riparazione edilizia su immobili danneggiati dagli eventi sismici che hanno interessato:
- I comuni del Centro Italia colpiti dal terremoto a partire dal 6 aprile 2009 (Abruzzo, Lazio, Marche, Umbria);
- I comuni dell’isola di Ischia colpiti dagli eventi sismici del 2017 e dalle alluvioni del 2022.
Tale facoltà è tuttavia soggetta a un rigoroso plafond complessivo di spesa annuale monitorato telematicamente dalla Struttura Commissariale e dall’Agenzia delle Entrate: esaurite le risorse del fondo stanziato per l’anno in corso, la possibilità di opzione si interrompe anche nei territori cratere.
Cantieri pregressi con CILA o titoli edilizi depositati entro le date cuscinetto
Possono ancora completare le cessioni o usufruire dello sconto in fattura unicamente coloro che:
- Hanno presentato la CILA per interventi di manutenzione straordinaria o la richiesta di titolo abilitativo (SCIA o Permesso di Costruire) prima del 17 febbraio 2023;
- Per i condomini, coloro che hanno deliberato l’assemblea e depositato la CILA condominiale prima della medesima data;
- Hanno sostenuto spese e caricato le comunicazioni telematiche all’Agenzia delle Entrate nei termini fissati per i singoli Stati di Avanzamento Lavori (SAL).
Tutti gli interventi edilizi avviati successivamente devono obbligatoriamente seguire la via della detrazione d’imposta nella dichiarazione dei redditi del singolo contribuente.
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Il canale ordinario: come funziona la detrazione diretta al 50%
Il superamento dello sconto in fattura non coincide affatto con la fine delle agevolazioni per chi rinnova l’abitazione. Il sistema tributario italiano offre un incentivo solido, disciplinato dall’Art. 16-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (D.P.R. 917/1986): il Bonus Ristrutturazioni.
Il meccanismo di funzionamento segue regole precise:
- Misura dell’agevolazione: detrazione dall’imposta lorda IRPEF pari al 50% delle spese documentate per l’abitazione principale (o 36% per le seconde case, come spiegato nella guida su quali sono i bonus fiscali disponibili per la seconda casa).
- Tetto massimo di spesa: limite di 96.000 euro per singola unità immobiliare residenziale e relative pertinenze (come cantine o box auto). Ciò significa che per la prima casa il rimborso fiscale massimo ottenibile è pari a 48.000 euro complessivi.
- Ripartizione temporale: la detrazione viene restituita sotto forma di minori imposte da versare (o credito a rimborso sulla busta paga / pensione) suddivisa in 10 rate annuali di pari importo.
- Condizione di capienza fiscale: per fruire pienamente del beneficio è necessario avere un’imposta IRPEF lorda annua sufficientemente elevata da assorbire la rata annuale (se la rata ammonta a 4.000 euro all’anno, occorre avere un’imposta IRPEF capiente di almeno pari valore per non perdere l’eccedenza).
L’accesso al Bonus Mobili ed Elettrodomestici
La presentazione di una pratica edilizia comunale (CILA per manutenzione straordinaria) per i lavori di ristrutturazione apre contestualmente il diritto al Bonus Mobili ed Elettrodomestici:
- Detrazione IRPEF del 50% su un massimale di 5.000 euro per l’acquisto di arredi nuovi e grandi elettrodomestici di classe energetica elevata destinati a servire l’immobile ristrutturato; consulta requisiti e condizioni operative in come accedere al Bonus Mobili ed Elettrodomestici. Se devi arredare una seconda residenza estiva vedi come scegliere gli arredi per una casa al mare.
Come gestire la liquidità: soluzioni alternative allo sconto in fattura
L’assenza dello sconto in fattura ha posto per molte famiglie il problema di reperire la liquidità necessaria a sostenere le spese di cantiere prima di iniziare a incassare i rimborsi nei successivi dieci anni.
Per affrontare i costi senza intaccare i risparmi, il mercato edilizio contemporaneo e le realtà strutturate hanno implementato modelli di supporto finanziario:
MODELLO 1: FINANZIAMENTO A TASSO ZERO O AGEVOLATO IN PARTNERSHIP CON L’IMPRESA
– Le imprese general contractor strutturate stipulano convenzioni dirette con primari istituti di credito
– Il committente ottiene l’erogazione della somma (fino a 30.000 – 50.000 euro) dilazionata in 24 – 60 rate mensili
– Gli interessi passivi vengono assorbiti in tutto o in parte dall’azienda di ristrutturazioni
– Il contribuente paga una comoda rata mensile mentre ogni anno recupera la quota del 50% con il 730
MODELLO 2: PRESTITO PERSONALE BANCARIO PER RISTRUTTURAZIONE
– Richiesta di finanziamento chirografario dedicato ai lavori di casa presso la propria banca
– Erogazione rapida senza ipoteca sull’immobile, con durate comprese tra 3 e 10 anni
– Tassi d’interesse dipendenti dal merito creditizio del richiedente
MODELLO 3: MUTUO SAL (STATO AVANZAMENTO LAVORI) PER RISTRUTTURAZIONE PESANTE
– Adatto per cantieri completi di importo superiore a 70.000 – 100.000 euro
– Tassi ipotecari inferiori rispetto ai prestiti personali
– La banca eroga le somme a tranche progressive previa perizia tecnica del perito ad ogni fase di cantiere
Per valutare l’effettivo impegno economico di una riqualificazione, consulta le nostre guide su quanto costa ristrutturare casa e su come valutare il costo di ristrutturazione di una casa al metro quadro. Se risiedi nei grandi poli urbani, verifica i costi specifici nei focus su quanto costa ristrutturare casa a Milano, quanto costa ristrutturare casa a Torino e quanto costa ristrutturare casa a Firenze.
La procedura operativa: come pagare e i documenti obbligatori
La fruizione delle detrazioni fiscali dirette al 50% esige il rispetto di una rigorosa procedura contabile e amministrativa:
- Il bonifico parlante dedicato: tutte le fatture devono essere saldate tramite bonifico bancario specifico per ristrutturazioni edilizie, recante la causale di legge (Art. 16-bis del TUIR), il codice fiscale del beneficiario della detrazione e la Partita IVA o codice fiscale dell’impresa esecutrice. Non sono ammessi pagamenti con bonifico ordinario, contanti, assegni o carte.
- Fascicolo documentale per 10 anni: è necessario conservare per dieci anni le ricevute dei bonifici, le fatture quietanzate, la copia della pratica edilizia comunale (CILA o SCIA asseverata) con ricevuta di protocollo dello Sportello Unico per l’Edilizia e le Dichiarazioni di Conformità (DiCo) rilasciate dagli impiantisti a fine lavori a norma del D.M. 37/2008.
- Pratiche di fine cantiere: per gli interventi ad efficienza energetica (come sostituzione infissi o nuovi generatori di calore) occorre trasmettere la scheda descrittiva all’ENEA entro 90 giorni dal termine delle opere; per un quadro completo delle tutele documentali consulta la nostra guida su quali sono i documenti necessari per la detrazione fiscale al 50%.
In caso di future compravendite dell’immobile, le rate residue possono essere trasferite all’acquirente o trattenute dal venditore inserendo un patto espresso nel rogito notarile.
Progettazione e cantiere: dalla checklist alle finiture d’interni
Pianificare un cantiere senza lo sconto in fattura richiede un metodo rigoroso per mantenere il controllo totale sulle spese:
- Metodo e sequenza: prima di avviare le demolizioni è fondamentale disporre di un progetto esecutivo, di un computo metrico dettagliato con prezzi bloccati a contratto e di una chiara pianificazione cronologica delle fasi operative; per impostare il cantiere segui i passaggi della nostra guida pratica e checklist per ristrutturare casa.
- Distribuzione e comfort: ripensare la pianta eliminando i vecchi corridoi bui consente di realizzare una moderna zona giorno open space, migliorando la luminosità naturale e la circolazione dell’aria.
- Materiali e impianti: la scelta di pavimentazioni uniformi e ad alte prestazioni termiche (come gres porcellanato o parquet prefinito) si integra al meglio con impianti di climatizzazione e riscaldamento a pompa di calore, abbattendo stabilmente i consumi in bolletta.
- Finiture e carattere: l’inserimento di boiserie a parete, tinteggiature studiate per valorizzare la luce e soluzioni d’arredo personalizzate trasforma l’alloggio in uno spazio confortevole e senza tempo, massimizzando la rivalutazione dell’immobile sul mercato residenziale.
Domande Frequenti sulla fine dello sconto in fattura
Le imprese edili possono ancora applicare uno “sconto commerciale” pari al 50%?
Sì, ma si tratta di una promozione commerciale privata e non dello sconto in fattura statale ex art. 121 D.L. 34/2020. L’impresa può decidere di applicare uno sconto commerciale sul proprio listino prezzi o proporre un piano di dilazione a rate, ma non acquisisce più crediti d’imposta cedibili dallo Stato per le normali ristrutturazioni.
Se acquisto solo i serramenti esterni posso avere lo sconto in fattura?
No. Anche per la sola fornitura e posa in opera di infissi, finestre, persiane o caldaie a condensazione, lo sconto in fattura e la cessione del credito sono stati definitivamente soppressi. La spesa sostenuta può essere recuperata unicamente come detrazione fiscale IRPEF nella dichiarazione dei redditi decennale al 50%.
Cosa succede ai crediti edilizi non ancora utilizzati per chi aveva avviato i lavori con cessione?
I contribuenti o i cessionari che dispongono di crediti d’imposta pregressi regolarmente convalidati possono continuare a utilizzarli in compensazione tramite modello F24 per saldare imposte e contributi, nel rispetto del numero di rate annuali originariamente stabilito per la tipologia di intervento.
Chi non ha redditi imponibili IRPEF (incapiente totale) può fare i lavori di ristrutturazione?
Chi non possiede imposta lorda da versare (come i soggetti che rientrano nella no-tax area o chi opera in regime forfettario puro con imposta sostitutiva) non può fruire della detrazione ordinaria IRPEF, poiché la quota annua non compensata non genera rimborsi monetari diretti dallo Stato né può essere cumulata all’anno successivo. In questo caso è opportuno valutare se la fattura possa essere intestata a un familiare convivente che possieda redditi imponibili IRPEF e che partecipi alle spese del cantiere.
Fonti normative e tributarie ufficiali
- Normattiva: D.L. 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio – Art. 121 Opzione per la cessione o per lo sconto)
- Normattiva: D.L. 16 febbraio 2023, n. 11 (Decreto Cessioni – Misure urgenti in materia di cessione dei crediti)
- Normattiva: D.L. 29 marzo 2024, n. 39 (Decreto Agevolazioni Fiscali)
- Normattiva: D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR – Art. 16-bis Detrazione spese interventi di recupero edilizio)
- Agenzia delle Entrate: Guida ufficiale alle agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie
- ENEA: Portale informativo per le comunicazioni di riqualificazione energetica
Conclusione: metodo, chiarezza finanziaria e certezze per il tuo cantiere
La definitiva soppressione dello sconto in fattura e della cessione del credito per la generalità degli interventi residenziali segna il ritorno a una fisiologica normalità del settore edilizio: progetti definiti, computi metrici estimativi dettagliati e investimenti parametrati sulla reale qualità delle opere e delle maestranze. La detrazione IRPEF ordinaria al 50% in 10 rate annuali, abbinata al Bonus Mobili e a formule di pagamento personalizzate con piani di finanziamento a tasso zero, continua a garantire un sostegno determinante per dimezzare l’esborso effettivo.
Affidarsi a una realtà strutturata assicura la certezza di un prezzo trasparente e bloccato a contratto, la perfetta aderenza a tutte le prescrizioni contabili dell’Agenzia delle Entrate e la tranquillità di vivere la trasformazione della propria casa senza rischi di contestazione.
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