Quando si decide di ristrutturare un appartamento, il soppalco è un’ottima soluzione per aumentare la superficie calpestabile in casa. Un soppalco ci permette, infatti, di ricavare nuovi ambienti molto funzionali: una nuova camera da letto, un piccolo studio, un ripostiglio, e non solo. Esistono diversi tipi di soppalco, a seconda della destinazione e delle modalità di costruzione. Anche la normativa varia di regione in regione, a seconda del progetto che si ha intenzione di intraprendere. Un soppalco può essere realizzato come intervento di edilizia libera, o che come opera di ristrutturazione? Vediamo meglio nel dettaglio le differenze.
Cos’è un soppalco?
Il soppalco è uno spazio aggiuntivo ricavato in un immobile grazie all’aggiunta di un nuovo solaio. La definizione tecnica del soppalco è stata inserita nell’Allegato A del Regolamento Edilizio Tipo relativo al DPCM del 20 ottobre 2016.
Per soppalco si intende la “Partizione orizzontale interna praticabile, ottenuta con la parziale interposizione di una struttura portante orizzontale in uno spazio chiuso”. Costruire un soppalco significa quindi aggiungere un solaio all’interno di un volume aperto almeno su un lato, verso uno spazio interno noto come “doppio volume”. Di solito, il nuovo spazio sopraelevato viene separato dal resto dell’ambiente con muretti, o ringhiere.
Un soppalco può essere realizzato secondo due modalità, a seconda delle caratteristiche strutturali di questo, ovvero:
- Soppalco con struttura autoportante autonoma:
quando viene realizzato come una grande struttura indipendente, generalmente in acciaio, che scarica a terra con l’ausilio di fondazioni aggiuntive. - Soppalco con struttura collaborante collegata a quella del fabbricato in cui si inserisce:
quando questo viene realizzato aggiungendo un solaio attraverso travature alle pareti portanti. Per costruire questo tipo di soppalco occorre esaminare la struttura e le proprietà antisismiche del locale su cui si interviene, adempiendo a tutte le necessità burocratiche indicate dagli uffici tecnici regionali.
I diversi usi di un soppalco
Oltre a fare considerazioni di carattere strutturale, occorre anche valutare attentamente la destinazione di un soppalco. Questo, infatti, deve rispettare dei precisi parametri a seconda dei diversi usi che gli vengono riconosciuti dalla legge italiana, ovvero:
- Abitabilità e fruibilità da parte di persone
- Uso abitabile accessorio, non fruibile alle persone
- Uso produttivo, finalizzato allo stoccaggio merci e alla permanenza degli addetti.
Soppalco: opera di edilizia libera o di ristrutturazione?
In base all’uso, cambiano anche le pratiche amministrative da seguire per la costruzione di un soppalco. Se un soppalco è abitabile deve rispettare precisi standard e la sua costruzione non può essere libera.
Secondo il D.M. 5 luglio 1975 un alloggio per avere l’abitabilità deve avere come requisito minimo 2,70 m di altezza per i locali adibiti ad abitazione, 2,40 m per i locali accessori come i corridoi, i bagni, i ripostigli e disimpegni di vario genere. Questi requisiti devono essere rispettanti anche negli spazi soprastanti e sottostanti un soppalco, qualora questo sia destinato a uso residenziale. Occorrerà richiedere tutti i permessi necessari per intervenire sulla struttura.
Nel caso il soppalco abbia invece uso accessorio e non sia destinato alla permanenza umana, le pratiche potrebbe essere differenti. Se il soppalco è un vero e proprio ripostiglio, quindi un vano chiuso, privo di punti luce e finestre potrebbe non esserci bisogno di richiedere il permesso di costruire. Tuttavia, questo non implica che l’opera rientri nell’edilizia libera. Se si costruisce un solaio bisogna comunque fare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività, non basta una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA). Se si aumenta la superficie calpestabile dell’immobile, infatti, la CILA non è sufficiente.
La sentenza n.3155/2022 del Consiglio di Stato
Recentemente, il Consiglio di Stato si è espresso sul tema con la sentenza n.3155/2022, relativa all’ordine di demolizione di un soppalco abusivo emesso da parte di un’amministrazione comunale.
Secondo l’organo costituzionale, sono considerati interventi di risanamento conservativo quelli finalizzati ad assicurare la funzionalità mediante un insieme di opere, che rispettano gli elementi formali, tipologici e strutturali dell’immobile, consentendo destinazioni d’uso compatibili con esso. Vengono considerati interventi di ristrutturazione edilizia anche quelli che, pur mantenendo il volume esistente dell’immobile, mirano alla trasformazione parziale o totale dell’organismo edilizio.
Tuttavia, non rientrano nell’ambito della ristrutturazione edilizia gli interventi relativi a soppalchi di immobili residenziali che riguardano una percentuale del solaio inferiore al 50% del locale in questione, e inferiore al 40% dell’intero appartamento.
In definitiva?
Per stabilire la fattibilità del progetto e quale tipo di soppalco realizzare è necessario rivolgersi a un tecnico esperto, che possa fare una precisa valutazione della struttura dell’immobile su cui intervenire. Fondamentale considerare attentamente la normativa comunale e regionale del luogo specifico in cui è situato l’immobile. Per la costruzione di un soppalco, infatti, la normativa italiana cambia sensibilmente non solo di regione in regione, ma anche di comune in comune.
Stai pensando di ristrutturare un appartamento, approfittando dei bonus fiscali disponibili, e vorresti costruire un soppalco? Non esitare a contattarci, i nostri tecnici risponderanno a tutte le tue domande.
