Quando si vende un immobile, cosa ne è delle detrazioni fiscali legate alla sua ristrutturazione? A chi spettano? E a chi spettano le stesse detrazioni fiscali in caso di donazione, di usufrutto, di permute o decesso dell’intestatario dell’immobile ristrutturato? Vediamolo insieme.
La vendita di un immobile ristrutturato
I bonus fiscali rappresentano un incentivo molto importante per tutti coloro che si apprestano alla ristrutturazione di un immobile. Oggi il Bonus Ristrutturazione con detrazioni al 50% è un’ottima opportunità per molti. Tuttavia, se si avesse poi intenzione di vendere o di cedere l’immobile ristrutturato, è importante ricordare che le detrazioni fiscali legate alle opere di ristrutturazione edilizia restano associate all’immobile in questione. Di conseguenza, quando questo verrà venduto, la detrazione fiscale verrà trasferita all’acquirente in modo automatico. La detrazione che non è stata utilizzata verrà quindi trasferita dal venditore all’acquirente, che ne usufruirà per tutto il periodo di imposta rimanente, come stabilito dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7/E/2018.
Questa è la procedura ordinaria, tuttavia, si può intervenire per accordarsi tra le parti in modo differente. Il venditore può conservare il suo di diritto di usufruire delle detrazioni fiscali non ancora utilizzate nel caso le parti contrenti formalizzino e sottoscrivano la sua volontà al momento dell’atto notarile di compravendita, oppure attraverso la stesura di una scrittura privata autenticata, come sancito dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7/2021, pagina 301. In mancanza di un accordo la detrazione viene trasferita all’acquirente
Cosa succede se non si vende l’intero immobile, ma solo una quota della proprietà? In tal caso la detrazione non potrà essere trasferita all’acquirente, salvo il caso in cui l’acquirente non acquisti le quote al fine di diventare egli stesso il pieno proprietario dell’immobile.
Il passaggio delle detrazioni fiscali in caso di detrazioni fiscali e donazioni gratuite, permute e usufrutto
Lo stesso meccanismo fiscale valido per la compravendita di un immobile ristrutturato subentra anche nel caso di donazioni gratuite e di permute. La cosa diventa però più complessa in caso di usufrutto. In questo caso le quote della detrazione non utilizzate non vengono trasferite all’usufruttuario, ma restano al nudo proprietario. Se la detrazione fiscale spetta all’inquilino o al comodatario dello stabile, questo potrà mantenere il suo diritto alle quote mancanti anche dopo che il rapporto di locazione o di utilizzo dell’immobile viene estinto.
Il passaggio delle detrazioni fiscali in caso di decesso
Nel caso avvenga una successione per causa di morte, ovvero nel caso in cui il proprietario dell’immobile ristrutturato venga a mancare, le detrazioni spetteranno all’erede che dispone dell’immobile e ne ha possesso materiale, o al coniuge superstite titolare del diritto di abitazione. Se vi sono più eredi e nessuno di questi abita effettivamente l’immobile, ma tutti ne hanno disponibilità, la detrazione andrà divisa in parti uguali fra tutti. Nel caso l’immobile ereditato venga concesso in locazione o comodato a terzi, si assisterà a un congelamento della detrazione fiscale, che potrà tornare utilizzabile solo con la cessazione il rapporto locatizio. Alla stessa maniera, se l’immobile ereditato verrà venduto a terzi, la detrazione fiscale residua andrà persa, non spettando né al venditore né all’acquirente.
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