Ultimamente si parla moltissimo di ristrutturazioni. Considerate le numerose detrazioni fiscali previste nel 2022, ristrutturare casa in questo periodo è una scelta molto conveniente. Ma cosa si intende nello specifico quando si parla di ristrutturazione edilizia? Ci risponde il Testo Unico per l’Edilizia, il D.P.R. 380/01, la legge di riferimento per la normativa edilizia in Italia. La definizione più completa di questa espressione ci viene indicata all’art.3, comma 1, lettera (d).
Per ristrutturazione edilizia si intende l’insieme di quegli “interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”.
Quali sono le opere di ristrutturazione edilizia?
Con l’espressione “opere di ristrutturazione edilizia” si indicano più precisamente:
- Modifiche strutturali come la demolizione e la ricostruzione di parti di un edificio, mantenendo sempre però la stessa volumetria della precedente architettura (fatta eccezione per gli adeguamenti alle norme anti-sismiche);
- La costruzione di ascensori o di scale esterne non correlate all’abitazione;
- La trasformazione di superfici accessorie in superfici utili e abitabili. Sono inclusi gli interventi di trasformazione di mansarde, sottotetto, scantinati e cantine, adeguati alla normativa vigente per l’abitabilità;
- Opere per il cambiamento di destinazione d’uso del locale.
Cosa si intende per interventi di manutenzione?
Quando si parla di interventi di manutenzione in ambito edilizio, occorre fare un distinguo. Esistono interventi manutenzione ordinaria e interventi manutenzione straordinaria:
- Manutenzione ordinaria: rientrano in questa definizione quegli interventi che riguardano le opere di riparazione, rinnovo e sostituzione delle finiture di un edificio. Con questa espressione si designano anche le opere che mirano a mantenere, o integrare, l’efficienza di impianti esistenti;
- Manutenzione straordinaria: l’espressione si riferisce agli interventi necessari per il rinnovamento o la sostituzione di parti (anche strutturali), degli edifici. Tra queste sono comprese anche le opere di integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici. Fondamentale che questi interventi non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari dell’edificio, e che non portino a modifiche nella destinazione d’uso dell’immobile.
Le differenze tra ristrutturazione edilizia e manutenzione
Per quanto riguarda la differenza tra ristrutturazione e manutenzione ordinaria la distinzione è semplice. Le opere di manutenzione ordinaria riguardano la riparazione, la ristrutturazione la sostituzione di parti non strutturali degli edifici, l’integrazione e in mantenimento in efficienza di impianti già esistenti. Questo genere di interventi non strutturali può essere tranquillamente eseguito sotto responsabilità del proprietario dell’immobile, senza nominare un direttore dei lavori. Ovviamente, bisogna sempre agire nel rispetto delle norme previste dal Regolamento Edilizio del Comune in cui si trova l’immobile. Tuttavia, nel caso di interventi sulle parti visibili bisogna presentare in Comune la pratica di inizio dei lavori, la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asserverata) firmata da un tecnico abilitato iscritto all’ordine.
Quando si confrontano ristrutturazione edilizia e lavori di manutenzione straordinaria non è semplice tracciare dei confini ben definiti tra le due cose. Spesso le due categorie tendono a sovrapporsi e per il legislatore non è semplice definire con precisione la natura degli interventi. Per questo è fondamentale rivolgersi a dei tecnici competenti per effettuare un sopralluogo. Uno specialista potrà chiarire eventuali dubbi e relazionarsi eventualmente con gli uffici del Comune di riferimento per l’inquadramento dei casi più complessi.
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